Поради: Ризики вкладень в нерухомість
В порівнянні з фінансовими інвестиціями, вкладення в нерухомість надійніше і стабільніше. Ринок нерухомості постійний і починаючи з 90-х років помірно розширюється.
Особливостями нерухомості як об'єкта вкладень є:
- високий рівень захисту від інфляції (гроші,виражені в формі матеріального об'єкта, не втрачають в ціні);
- можливість багатоцільового використання об'єктів (квартири можна здавати в оренду, перепродувати, перетворювати в комерційну нерухомість і навпаки).
При цьому особливості нерухомості як об'єкта вкладень безпосередньо впливають на рівень і характеристику ризиків вкладатися в неї. Всі можливі інвестиційні ризики ділять на дві категорії.
Фінансовий ризик, або ризик банкрутства
Пов'язаний з ліквідністю об'єкта інвестицій і платоспроможністю інвестора. Іншими словами – ризик того, що вкладення не окупляться. Він збільшується в тому випадку, якщо інвестор виявляється не здатний виплатити, наприклад, розстрочку на нерухомість, або оплатити витрати на ремонт. В результаті він або не має об'єкта інвестицій взагалі, або заморожує момент отримання доходу від вкладень (поки квартира не відремонтована, її не можна здати в ремонт).
Важливо! Фінансовий ризик безпосередньо пов'язаний з інвестором, а не забудовникам. Якщо правильно планувати витрати і адекватно оцінювати власні можливості, його можна уникнути.
Бізнес-ризики
Пов'язані з втратою інвестором активів через зміну ринкової ситуації. До цих ризиків у разі вкладень в нерухомість відносять:
- заморожування будівництва;
- неокупність житла;
- махінації з боку компанії-забудовника,в результаті яких інвестор не володіє об'єктом інвестицій;
- поганий стан житлового комплексу (при здачі або протягом перших кількох років після неї).
Як і фінансовий, бізнес-ризики аналізують, щоб їх мінімізувати. В аналіз входить:
- збір інформації;
- оцінка факторів, що впливають на ризики;
- (опціонально) консультація юриста.
- Фактори для кожного з бізнес-ризиків варто розглянути докладніше.
Заморожування будівництва
Проект з будівництва житлового будинку можуть заморозити через дві причини:
- нестача фінансів для продовження робіт;
- тривале оформлення документів та отримання дозволів (наприклад, на моменті підключення будівлі до комунікацій).
Щоб убезпечити себе від покупки об'єкта з високим ризиком заморожування, перевірте:
- поточний бізнес-стан компанії-забудовника (чи не знаходяться власники на межі банкрутства, чи не мають боргів);
- наявність дозвільних документів на будівництво, включаючи ліцензію на земельну ділянку.
Важливо! Хорошим знаком є наявність вже зданих вчасно в експлуатацію об'єктів забудовника.
Неокупність житла
Ліквідність нерухомості залежить від її площі, розташування і стану. На даний момент найбільш прибутковими вважаються малогабаритні квартири в новобудовах. Їх прибутковість досягає 16% річних в доларах. Вони відповідають вимогам потенційних орендарів, якими часто виступають:
- студенти;
- молоді фахівці;
- сім'ї та пари без дітей або з одним малолітньою дитиною.
Важливо! Забезпечити гарантію отримання прибутку від квартирних інвестицій може співробітництво з компанією, що управляє. Рівень і терміни отримання доходу в цьому випадку прописуються в договорі.
Ризик неокупності житла підвищується при покупці незатребуваної нерухомості. Такими на ринку оренди вважаються елітні великі квартири від трьох кімнат і більше. Також невисокою ліквидністю мають об'єкти в районах з поганою транспортною розв'язкою і вторинна нерухомість (старі будинки).
Махінації з боку компанії-забудовника
Шахраями на ринку найчастіше виявляються нові компанії, без досвіду. Хоча і не кожна компанія-новачок ненадійна. Щоб перевірити забудовника, вимагайте всю документацію, а при підписанні паперів уважно читайте договір. У ньому має бути прописано:
- ваші дані, як покупця;
- дані забудовника, як продавця;
- дані по квартирі, включаючи метраж, розташування, т.д .;
- точну суму, сплачену за об'єкт.
При покупці квартири до здачі будинку в експлуатацію, договір звичайної купівлі-продажу оформити неможливо (поки будинок не здано, юридично житла ще не існує). Вдаються, наприклад, до договору пайової участі в будівництві. Щоб мінімізувати ризик неправильного оформлення документа, через що потім вашу квартиру продадуть кому-небудь ще, проконсультуйтеся у приватного юриста.
Поганий стан житлового комплексу
Цей ризик можливий при використанні забудовником неякісних матеріалів і неякісне виконання робіт. За умови співпраці з надійною і перевіреною компанією він виключений.
Висновки
Ризики при вкладеннях в нерухомість є, але якщо не поспішати і правильно вибрати компанію для співпраці, вони мінімізуються. Варто виділити час і гроші для аналізу конкретного об'єкта і проконсультуватися у юриста. Крім цього, звертайте увагу на гарантії, які надаються самою компанією:
- прописані в договорі терміни здачі будинку;
- чи передбачені штрафи при перенесенні дати введення будівлі в експлуатацію.
Також не забувайте про оцінку власної платоспроможності.