Багаторічний досвід існування ЖРЕПів в Україні достатньо чітко показав на недоліки даної структури в управлінні та догляді за багатоповерховими будинками та прибудинковою територією.
Основний недолік ЖРЕПів у тому, що він має велику площу «закріпленої» території і будинків.
В світлі останніх агітації за формування ОСББ хотілося б подискутувати стосовно даного питання, особливо враховуючи, що ЖРЕПи проводять активні збори і агітації з мешканцями багатоповерхівок.
Якщо у Вашому будинку нерегулярно прибирають, у підвалі тече вода, дах потребує ремонту і Вам набридло платити в ЖЕК за комунальні послуги, то Вам пора більше дізнатись про ОСББ. – саме ці гасла приваблюють справних платників, але… їм необхідно повністю розуміти, що собою являє дана структура, що ховається під абревіатурою ОСББ.
ОСББ по суті
Створення ОСББ – справа непроста, зате вигідна. Проте, як показує практика, ОСББ – чи не єдиний варіант наведення порядку у будинку. Об’єднання мешканців багатоквартирних будинків – це юридична особа, створена власниками для управління, утримання та використання неподільного та загального майна. Об’єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об’єднання.
Вищим керівним органом ОСББ є загальні збори. На чолі зборів є голова. На загальних зборах члени об’єднання здійснюють своє право вирішувати пов’язані з діяльністю ОСББ питання, такі як: затвердження річного звіту та плану господарської діяльності наступного року, внесення змін до статуту, вибори правління і ревізійної комісії, використання (наприклад, здача в оренду) допоміжних приміщень будинку.
Основним документом, який закладає правову базу для побудови взаємин між окремими власниками житлових та нежитлових приміщень у будинку, де створено об’єднання, є статут об’єднання.
Об’єднання мають на меті залучення громадян не тільки до участі у вирішенні питань впорядкування будинків та прибудинкової території, встановлення добросусідських відносин, а й повне самообслуговування та самофінансування житла. Вони самостійно розраховують розміри внесків членами ОСББ на утримання будинку та прибудинкової території, здійснюють контроль за надходженням платежів мешканців за надані житлово-комунальні послуги у конкретному будинку, а також за раціональним використанням цих коштів.
Поточний контроль за надходженням та витрачанням коштів в об’єданні здійснює правління об’єднання. Правління періодично звітується на загальних зборах про виконання фінансового плану. Правління укладає угоди та наймає на роботу працівників для виконання робіт по утриманню будинку.
Утримання будинку та прибудинкової території здійснюється або власними силами об’єднання, або на основі укладання договору з попереднім балансоутримувачем будинку (наприклад, з ЛКП).
Одночасно ОСББ можуть сприяти надходженню додаткових коштів на утримання будинку та прибудинкової території за рахунок надання в оренду об’єктів, що перебувають у спільній власності (господарських та нежитлових приміщень, прибудинкових територій, тощо), спрямовувати їх на впорядкування житла та поліпшення умов для проживання.
Переваги
- раціональний розподіл фінансів;
- наявність вибору підрядника;
- самостійне визначення розміру внесків;
- покращення/оновлення інфраструктури будинку та прибудинкової території;
- повне розпорядження будинком та прилеглою територіє в межах закону;
Труднощі
- незадовільний технічний стан більшості багатоповерхових будинків;
- недосконалість законодавчої бази;
- необхідність створення юридичної особи;
- необхідність укладання контрактів із підрядниками, найманими працівниками;
- неготовність всіх мешканців будинку переходу до ОСББ;
- недобросовісні платники;
- необхідність ведення бухгалтерії;
Що ми маємо в результаті?
ОСББ – це перш за все юридична особа, і відповідно, її необхідно створити. Для цього потрібна кіпа документів, в тому числі технічна документація на будинок. На додачу до цього – кваліфіковані кадри, іншими словами, люди, які мають достатнього знань для розуміння технічної документації і ведення господарської, і пов’язаної з нею фінансової діяльності. Звісно, ці люди не будуть працювати безкоштовно, а на додачу, деякі з них повинні будуть взяти на себе велику відповідальність – здійснювати господарську діяльність від імені мешканці (власників) будинку, із подальшим звітуванням на загальних зборах.
ОСББ заключає договори з рештою комунальних служб міста і несе повну відповідальність за своєчасну та повну оплату наданих послуг.
Декому з тих, що живуть «всередині» (не на першому і не на останньому поверсі) здається, що в ОСББ вони або нічого не будуть платити, або платитимуть менше інших, – це найбільший міф, – сплачують усі, і сплачують подекуди більше, аніж платили в ЖРЕПи. До речі, у внесках необхідно враховувати пільгові категорії, затверджені Законодавством України.
На додачу – недобросовісні платники, а вони є, в кожному будинку без винятку. Хто за них платитиме, або як з них «вибивати» гроші – це вже проблеми самого ОСББ.
Слід мати на увазі, що обслуговування будинку і прибудинкової території повністю лігає на плечі Балансоутримувача, у нашому випадку – на ОСББ.
Статі витрат ОСББ:
- освітлення прилеглої території;
- освітлення під’їздів;
- прибирання прилеглої території;
- ремонт і обслуговування даху;
- ремонт і обслуговування усіх комунікацій (світло, вода, газ, тепломережа, каналізація);
- ремонт і обслуговування фасаду, а також усіх несучих конструкцій всередині будинку;
- оплата заробітної плати фахівцям і найманим працівникам;
- інші витрати;
Кроки створення:
- обов’язкова юридична консультація;
- обговорення зі співмешканцями;
- створення ініціативної групи;
- проведення установчих зборів;
- реєстрація ОСББ в Управлінні ЖКГ;
- державна реєстрація юридичної особи;
- включення до реєстру ЄДРПОУ;
- реєстрація в податковій інспекції;
- отримання дозволу на виготовлення печатки і штампу;
- реєстрація у Пенсійному фонді України;
- реєстрація у Фонді соціального страхування з тимчасової втрати працездатності;
- реєстрація у Центрі зайнятості;
- реєстрація у фонді соціального страхування від нещасних випадків на виробництві та професійних захворювань;
- відкриття рахунку в банку;
- укладення договорів на обслуговування будинку;
Кого цікавить, більш розгорнуто раджу почитати за посиланням.
Для тих, хто хоче більш детально хоче познайомити із ОСББ, – раджу відвідати спеціалізований український форум http://osbb-online.org.ua/ там же є шаблони документів. Є також посібник по ОСББ в PDF-форматі (всього 288 сторінок).
І наостанок
Практична більшість мукачівських багатоповерхівок (та й області в цілому, за виключенням нових районів) в експлуатації вже понад 20-30 років, а відповідно будівельних норм, має проводитися капітальний ремонт. Чи нє є агітування за ОСББ спробою увильнути від виконання кап-ремонтів в багатоповерхівках? Всі ці роки люди сплачували внески, будинки відпрацювали свої ресурси, і тепер їх треба позбутися, адже кап-ремонт річ занадто дорога.