Чим більша сума угоди, тим вищі фінансові ризики. Щоб не стати жертвою шахраїв, перед оформленням угоди на купівлю квартири потрібно переконатися в сумлінності забудовника або продавця.
Є деякі відмінності при перевірці нерухомості на первинному і вторинному ринку. Купуючи квартиру в новобудові, потрібно перевірити забудовника, договір купівлі-продажу й відповідність помешкання наявним документам. Тоді як при укладанні угоди на вторинному ринку треба перевіряти продавця, історію квартири й оформлену документацію.
Перевірка забудовника на первинному ринку
Перевірка нерухомості на первинному ринку починається з моніторингу діяльності будівельної компанії. Це можна зробити самостійно або ж заручившись підтримкою юриста. Для початку можна пошукати інформацію про забудовника в інтернеті. Що варто зробити:
- Основні відомості можна дізнатися на офіційному сайті девелопера. На ньому є контактні дані відділу продажів, адреса офісу, перелік зданих об’єктів, відгуки покупців. Відсутність основної інформації повинна насторожити.
- Якщо забудовник – юридична особа, інформацію про нього легко знайти на сайті Міністерства юстиції (потрібно знати ЄДРПОУ). Так можна дізнатися дату створення компанії, її засновників, розмір статутного фонду.
- Онлайн можна перевірити й судові справи, до яких має відношення забудовник. Для цього треба використати Єдиний державний реєстр судових рішень.
- Дізнатися, кому належить ділянка, на якій ведеться будівництво, і яке її цільове призначення, можна за допомогою Публічної кадастрової карти України. Краще відмовитися від угоди, якщо ділянка призначена не для будівництва багатоквартирного будинку.
- На сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам можна переконатися, що новобудова не відноситься до проблемних об’єктів.
Юридична чистота новобудови легко перевіряється і за допомогою кваліфікованого консультанта. Юрист перевірить забудовника, документи, наявність недобудов, судових справ тощо. Якщо вирішено відправитися у відділ продажу самостійно, варто попросити менеджера показати ліцензію на будівельні роботи, містобудівні умови та обмеження, дозвіл на будівництво будинку, документи на землю, проект ЖК і його експертизу, декларацію про початок будівництва, технічні умови на підключення комунікацій.
Перевірка договору про купівлю-продаж
При купівлі нового житла потрібно ретельно перевірити договір між інвестором і забудовником. Чудово, якщо потенційному покупцеві можуть надати у відділі продажу типову форму договору, яку він зможе спокійно переглянути вдома або показати юристові.
Оскільки в Україні немає єдиної форми договору, факт купівлі нерухомості на первинному ринку можна підтвердити інвестиційним договором, договором купівлі-продажу майнових прав, про сплату пайових внесків через кооператив або договором про пайову участь. Незалежно від типу договору в ньому повинні бути вказані дата здачі об’єкта в експлуатацію, вартість помешкання, графік внесення платежів (при купівлі в розстрочку), умови розірвання договору, права та обов’язки сторін.
Прийом нової квартири
Це не менш важливий етап перевірки, ніж попередні. Він дозволить уникнути зайвих витрат на ремонт оселі, якщо забудовник недобросовісно виконав свою роботу. Майбутній власник квартири повинен переконатися, що заявлені в договорі роботи проведені якісно та в повному об’ємі.
На що варто звернути увагу, приймаючи житло у забудовника:
- чи відповідає площа помешкання тій, що написана в документах;
- чи організована система вентиляції;
- чи відповідають заявленій якості склопакети;
- чи зроблена розводка системи каналізації, опалення й електрики (якщо це передбачено в договорі);
- чи в наявності лічильники й настільки якісно вони встановлені.
Покупець має право ретельно оглянути квартиру і ставити запитання представнику забудовника. Виявлені дефекти потрібно вказувати в акті приймання-передачі. Підписувати його варто тільки після того, як будівельна компанія усуне всі недоліки.
Перевірка продавця на вторинному ринку
На вторинному ринку нерухомості не менш важливо ретельно перевіряти документи та продавця, адже схем шахрайства і тут більш ніж достатньо. Для початку потрібно ідентифікувати особу власника квартири. Варто попросити його показати паспорт. За даними паспорта можна дізнатися інформацію про людину на сайті Державної міграційної служби, за ідентифікаційним кодом – на сайті Державної податкової служби.
Не менш важливо уважно слідкувати за поведінкою продавця: якщо він нервовий або поводиться неадекватно, це може свідчити про те, що він обманює покупця або взагалі стоїть на обліку у психоневрологічному чи наркологічному диспансері. Перевірити людину можна і через сусідів або соцмережі.
Важливо переконатися, що продавець законно володіє нерухомістю, яку хоче реалізувати. У нього повинен бути документ, наприклад, свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадок, рішення суду. Покупець повинен побачити оригінальний документ, а не нотаріально завірену копію.
Право власності реєструється в державному реєстрі. Перевірити квартиру в ньому можна онлайн, зайшовши на сайт Мінюсту. Після реєстрації й оплати послуги покупець отримує довідку про те, хто власник помешкання. Варто зазначити, що реєстр існує із 2013 року, тому деякі дані в ньому відсутні. У такому випадку можна звернутися ще й у БТІ.
Якщо у квартири кілька власників, від кожного повинна бути нотаріально завірена згода. Якщо власник перебуває у шлюбі, потрібна згода чоловіка (дружини) на продаж нерухомості. Якщо ж власник неповнолітній, помешкання продають із дозволом опікунської ради.
Перевірка історії квартири
Купуючи житло на вторинному ринку, важливо перевірити його історію, щоб після укладання угоди не було ніяких неприємних сюрпризів. Що потрібно дізнатися на цьому етапі:
- чи не знаходиться нерухомість під заставою або ж під арештом – для цього є Єдиний державний реєстр судових рішень;
- чи немає боргів за комунальні послуги – для цього є Єдиний реєстр боржників;
- хто прописаний у помешканні – для цього є довідка про склад сім’ї або виписка з повною історією реєстрації;
- чи відповідають дані технічного паспорта, оформленого в БТІ, реальним параметрам житла;
- чи провів продавець незалежну оцінку нерухомості, що реєструється в Єдиній базі даних звітів про оцінку майна, – вказана у ній сума враховується при подальшому оподаткуванні.
Якщо етап перевірки історії вторинного житла теж пройшов успішно, можна спокійно укладати угоду купівлі-продажу.
Висновки
Яке б житло ви не вибрали – на первинному або вторинному ринку, скрізь може бути підводне каміння і складнощі. Дуже важливо знати, як діяти та які документи перевіряти. Не завадить заручитися й підтримкою досвідченого юриста.
