Спойлер – доведеться розібратися з документами, місцевими рослинами і як слід оцінити вид.
Проте не все так просто, тому варто розібратись детально.
1. Геометрія ділянки
Найвдаліший варіант – з рівними межами, квадратна або прямокутна, зі співвідношенням сторін приблизно один до двох. Добре, якщо площа ділянки досить велика. Інакше сусіди перебуватимуть занадто близько один до одного. Зрозуміло, що ідеальні ділянки трапляються у продажу не так часто. Але знання цих критеріїв допоможе оцінити, чим ви готові жертвувати, а чим – ніколи.
Буде непогано, якщо ділянка рівна, без ям і купин, старих дерев. Усе це можна виправити, але потребуватиме додаткових витрат.
Зверніть увагу, чи виконано межування земель і чи уточнено межі ділянки. Цього може не бути, якщо документам на право власності понад 10 років. Щоб прояснити питання, знайдіть ділянку на публічній карті за її кадастровим номером. Власне, сама наявність такого номера – добрий знак. Ще краще, якщо на карті вам позначили межі території. Інакше просіть власника провести межування.
2. Цільове призначення землі
Ділянки бувають різного призначення, і робити з ними все, що заманеться, не можна. Тож важливо, щоб територія підходила під ваші цілі. Наприклад, якщо ви вирішили побудувати будинок і жити там цілий рік, вам підійдуть лише два варіанти:
- Для індивідуального житлового будівництва на землях населених пунктів. На такій ділянці можна зводити капітальні споруди, оформляти реєстрацію місця проживання. Це найочевидніший вибір для ваших цілей.
- Для ведення індивідуального або колективного садівництва («дачні кооперативи»). Взагалі «в теорії» такі ділянки призначені для вирощування врожаю, але доповнення їх житловими будівлями дозволяється. З реєстрацією теж усе буде гаразд, проте для цього прийдеться не тільки ввести будинок в експлуатацію, а й перевести його зі статусу «садового» у «житловий».
Правил багато, і в будь-якій незрозумілій ситуації краще проконсультуватися з юристом, щоб потім не домагатися дозволу на будівництво через суд і не засмучуватися через даремно витрачені гроші.
Будівництво будинку для постійного проживання у дачному кооперативі та у селі мають деякі неочевидні переваги та недоліки, про які детально розповідається тут. А дізнатися призначення ділянки можна на тій самій публічній карті за кадастровим номером.
3. Оточення
Роздивляючись публічну карту, не забудьте подивитись, які землі розташовані навколо вас. Навіть якщо там зараз немає ніяких будівель, їхнє призначення може натякати на можливі проблеми. Наприклад, якщо у вас під боком територія, призначена для промисловості, то там може вирости неприємний для сусідства завод.
Для кращого розуміння можна звернутися до генплану. Він зазвичай доступний на сайті місцевого муніципалітету і розповідає, як територія розвиватиметься у майбутньому. Можливо, поруч з'явиться школа, поліклініка та дитячий майданчик. А ще це може бути шумна дорога або монструозна багатоповерхівка. Про все це краще знати заздалегідь.
4. Транспортна доступність
Навіть якщо ви плануєте вести відлюдницьке життя, іноді вам все-таки знадобиться виїжджати з ділянки. А тому важливо розуміти, чи вийде це у вас. Отже зверніть увагу, чи є дороги і в якому вони стані. Асфальтова краща за ґрунтову, бо остання може бути непроїзною після дощів або снігопадів.
Дізнайтеся, чи чистяться траси і хто за них відповідає. Наприклад, якщо це землі населених пунктів (за дозволеним видом використання, а не за вашими припущеннями), то дороги перебувають у віданні місцевого муніципалітету. Якщо землі відносяться до сільськогосподарських (зокрема для ведення садівництва, тобто дачі), то доведеться обходитися своїми силами.
Важливо знати, яка ситуація із громадським транспортом. Навіть якщо у вас є машина, непогано мати альтернативні способи переміщення. Ще один істотний критерій – пропускна здатність траси. Стояти в заторах – таке собі задоволення, тому завантаженість напрямку може змусити вас пошукати ліпші варіанти.
5. Комунікації
Під час купівлі квартири ви отримуєте підключення до водопроводу, каналізації, електрики та (якщо це передбачено) до газопостачання. При придбанні ділянки під’єднання до мереж не гарантовано. Тому, безумовно, можливість без проблем підключитись до інженерно-технічних мереж додає переваг обраному варіанту.
Але при цьому потрібно звертати увагу на відстань до необхідного вузла. Усе ж є різниця – тягнути 10 метрів труби або дротів від магістралі чи 300. У деяких опцій є альтернативи. Наприклад, центральна каналізація вкрай зручна, але існують септики. Врахувати все це і прорахувати додаткові витрати потрібно до того, як ви купите ділянку.
З'ясовувати подробиці краще в організаціях, які відповідають за мережі. Там розкажуть не тільки про відстань до точок підключення, а й про наявність вільних потужностей. Якщо їх немає, то труба або лінія електропередачі поблизу для вас марна.
6. Належність до охоронної зони
Іноді комунікації можуть бути поруч, але не ті, які потрібні. Наприклад, недалеко проходить магістральний трубопровід, підземний кабель. Або ділянка з інших причин входить в охоронну зону. А тому копати, будувати або виконувати якісь інші роботи можна тільки з дозволу відповідних інстанцій або не можна зовсім.
Про обтяження можна дізнатися з виписки з Єдиного державного реєстру нерухомості.
7. Інфраструктура
Багато що залежить від того, для чого вам потрібна ділянка. Але безперечно варто потурбуватися про близькість магазинів і лікарні. Остання вам може і не знадобитися, але якщо все ж таки раптом доведеться звернутися, то ви будете раді, що врахували цей фактор. Якщо на ділянці ви плануєте збудувати будинок для постійного проживання, значення може мати наявність школи і дитсадка, гуртків, кафе, фітнес-центрів тощо. Тож оцініть інфраструктуру з точки зору звичного для вас способу життя і намірів на майбутнє.
8. Безпека
Цей фактор важко оцінити об'єктивно. Але багато хто про нього взагалі не замислюється, а дарма! Наприклад, ви хочете побудувати будинок для цілорічного перебування в дачному селищі. Але всі сусіди взимку роз'їжджаються. Комфортно вам буде на самоті серед заметів? А в будинку посеред чистого поля, де просто ніхто, окрім вас, ще не встиг побудуватися?
9. Рівень ґрунтових вод
Шар ґрунту, насичений водою, може залягати на різній глибині. І під час купівлі ділянки важливо зрозуміти, на якій саме. Якщо ґрунтові води піднімаються високо, то підвал або льох спорудити буде дуже складно, не кажучи вже про септик. Їх буде заливати щонайменше навесні під час паводку. Та й звичайний фундамент не завжди підійде – його часто замінюють пальовим. Погано це і для рослин: перезволоження може бути не менш згубним, ніж посуха.
Водночас якщо артезіанський шар ґрунтових вод розташований дуже глибоко, то пробурити свердловину до нього буде непросто і дорого. А це важливо, якщо на ділянці немає іншого джерела питної води.
Найпростіший спосіб дізнатися, як йдуть справи з ґрунтовими водами, – опитати сусідів.
Якщо їхні підвали щорічно заливає, це красномовно свідчить про стан справ. Поцікавтеся також, якої глибини у сусідів свердловини. Допоможе і гра в юного натураліста: на високий рівень води вкажуть вологолюбні рослини. Наприклад, якщо на межі ділянки ростуть верба і рогіз, ні про що хороше це не говорить.
Ще один спосіб, який допоможе прояснити ситуацію, поки ділянка вам не належить, – робота з архівами. Звертатися за ними варто в організацію, що займається гідрогеологією у вашому регіоні. Або запитуйте в компаніях, що пропонують послуги буріння свердловин. Зазвичай вони все знають і можуть поділитися інформацією з вами.
10. Вид
Передбачається, що він за замовчуванням буде непоганим. Але іноді в гру вступають дрібниці, на які можна просто не звернути уваги. Наприклад, якщо на кордоні з ділянкою стоїть чотириповерховий «замок», його мешканці бачитимуть усе, що відбувається у вас у дворі. Це може почати дратувати досить швидко. Або посеред ділянки стоїть електричний стовп. Начебто зручно, але естетів часто бісить. Загалом, оцініть вид з усім занудством, на яке здатні.
11. Сусідство
Мова не тільки про власників сусідніх ділянок, хоча це, безумовно, важливо. Може, неподалік знаходиться альтанка, де до ранку веселиться місцева молодь, або пляж із галасливими відвідувачами. Це завдаватиме певних незручностей.
12. Місцеві проблеми
Буває, що на території є локальні неочевидні проблеми. Скажімо, тут мешкають особливо кусючі мошки або вітер приносить запах із далекого сміттєвого полігону. А може, влітку через велике навантаження на трубопровід вода доходить не до всіх будинків. Про такі проблеми треба дізнаватися з усіх джерел: від потенційних сусідів, із місцевих груп у соцмережах, новин.
13. Право власності
Продавати вам ділянку може тільки власник. Право власності підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно.
Заодно у виписці подивіться, чи не перебуває ділянка в заставі або під арештом.
Можливий варіант, коли «власник» просто орендував землю з правом переуступки. Тоді й покупець стає орендарем – не більше.
Більше важливої інформації щодо особливостей проведення оцінки земельних ділянок при переоформленні права власності обов’язково подивіться на порталі «Реал Експерт»: https://realexpert.ua/otsinka-zemli/
На правах реклами
