(Мовою оригіналу) Небольшой город Ужгород стоит особняком в списке областных центров Украины. Это самый близлежащий к западным границам город. Тем не менее, только в последние два года здесь началась оживленная застройка.
Самыми динамично развивающимися направлениями специалисты считают жилую, торговую недвижимость и рекреационные объекты.
Уже в ближайшем будущем перспективными станут гостиничный, офисный и логистический рынки. На их активность все больше оказывает влияние близость к границам стран, вступивших в Евросоюз.
Жилищное строительство
Сегодня цена 1 м2 жилья на первичном рынке Ужгорода составляет около $900. На его стоимость, как считают риелторы, во многом влияют малые объемы нового строительства. По данным Василия Коблика, главного архитектора области, в прошлом году в Закарпатье было построено 286 тыс. м2 жилой площади, из которых в самом Ужгороде только 34 тыс. м2, что для 130-тысячного Ужгорода совсем немного. Почти на 90% это индивидуальная малоэтажная застройка, которая в основном ведется силами и на средства частных застройщиков. На недавней городской сессии под индивидуальное строительство отданы более 200 земельных участков бывших колхозных виноградников, расположенных в районе городской больницы и университета.
Возведением многоэтажного жилья в Ужгороде занимаются около десятка различных фирм, самыми крупными из которых являются: «Комфорт¬буд», «Ваш дім», «Интергалбуд» (все Львов), из местных – «Боздош Элит», «Беркут», «Промжилстрой», «Технострой» и др. Последние главным образом возводят небольшие объекты. Сейчас идут разговоры о приходе на местный рынок крупных киевских компаний «Київміськбуд» и «Позднякижитлобуд».
Сдерживающий фактор для киевских строительных компаний – сложности с получением земельных участков под застройку и небольшие масштабы города, не позволяющие развернуться. Сегодня «точечные» объекты новостроек разбросаны по всему городу. По словам Наталии Петросян, директора АН «Аван¬гард», самая привлекательная для инвесторов – элитная многоэтажная застройка. Одно из таких зданий возводится в самом центре города – по ул. Почтовой. 1 м2 недвижимости здесь будет стоить от $1,5 тыс., одно паркоместо – $15 тыс.
Согласно принятому в 2004 г. новому Генплану, под многоэтажное строительство отведены значительные территории в микрорайоне Боздош (район бывшего комсомольского парка) и ул. Загорской. Сейчас там уже проектируются новые жилищные кварталы. Особо привлекательная застройка идет в экологически чистом микрорайоне Боздош, где возводят 4-5-ти этажные дома элитного класса. Квартиры в этих домах имеют большие площади, кухни объединены с террасами. Стоимость 1 м2 составляет $1,3 тыс. По мнению Елены Стричик, главного архитектора Ужгорода, недостаток этого проекта – строительство на одной территории многоэтажных и индивидуальных домов. В дальнейшем это может снизить условия комфортного проживания его жителей.
Вторичный рынок
Нынче 1 м2 жилой недвижимости уже стоит $750-900. Стартовая цена 2-х комнатной квартиры достигает $45-50 тыс., 3-х комнатной – $60-70 тыс. Для сравнения, еще два года тому назад цены были на 50-70% меньше. Для Ужгорода с его небольшими зарплатами это очень высокая цена. Ведь в такое жилье еще необходимо вложить немалую сумму средств, чтобы довести до надлежащего вида. Среди причин роста цен на рынке главным образом называют недостаточные объемы жилищного строительства в предыдущие годы, ожидание нового законодательства по налогообложению объектов недвижимости. Да и инвесторы, как правило, свои усилия концентрируют на возведении элитного жилья, недоступного для большинства жителей.
На стоимость жилья вторичного рынка в большой мере влияет не столько время постройки здания, сколько строительный материал, из которого оно сооружено. Наиболее дорогими и востребованными считаются дома из красного кирпича, в этом особенность Ужгорода. Самым большим спросом на рынке пользуются 1-2-х комнатные квартиры, расположенные в кирпичных домах. В силу таких традиций строители и сейчас предпочитают возводить дома из кирпича, уступая современным каркасно-монолитным технологиям.
Как считает Татьяна Ричина, директор АН «Фемида», глава Закарпатского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, в этом проявляется наш менталитет, мы тяжело переходим на новые технологии, а вторая причина – для монолитнокаркасного строительства необходима специальная конструкция для заливки монолита (опалубка). В Ужгороде такую конструкцию предлагают только словацкие строители в определенных объемах, их не хватает.
Как рассказывает Наталья Петросян, в последнее время люди старшего поколения все чаще продают крупногабаритные квартиры в городе и покупают дома в деревне. К этому их подталкивает растущая стоимость коммунальных услуг. Как правило, это недорогие сельские дома с небольшими земельными участками стоимостью $8-15 тыс. Бизнесмены предпочитают приобретать недвижимость в близлежащих к городу селах Минай и Сторожница, Оноковцы, где стоимость 10 соток колеблется от $30 тыс. до $45 тыс. Популярностью пользуются приграничные территории, в частности направление в сторону Чопа, где у людей есть возможность заработать. Обладатели таких участков возводят на них очень красивые дома для проживания. Преимущество этих населенных пунктов – наличие инженерных сетей, дорог, социальной инфраструктуры.
Торговая активность поражает
Рост количества торговых объектов в Ужгороде связывают с повышением доходов населения. Более того, сегодня за покупками сюда устремляются жители соседней с Закарпатьем Словакии и Венгрии, где те же товары дороже. А еще следует принять во внимание то обстоятельство, что город посещает большое число туристов. В силу этих причин за последние два года в Ужгороде возведены или приспособлены в существующих зданиях девять торговых центров.
Еще в начале 2006 г. здесь функционировали всего три супермаркета сети «Вопак». Сейчас из крупных сетей в городе работает «Велика кишеня», «Сільпо», «Фуршет», «Барва», первый торговоразвлекательный центр «Дастор». По приблизительным данным общее количество торговых площадей Ужгорода достигло 20-25 тыс. м2. Большинство торговых объектов располагаются вокруг центральной части города и на его окраинах.
Татьяна Ричина считает, что сегодня спрос и предложение на торговые объекты в городе почти сравнялись. Единственное, чего в областном центре пока нет, – строительного гипермаркета, в котором ассортимент и цены выгодно отличались бы от обычных магазинов. Жителям Ужгорода и других населенных пунктов приходится ездить за строительными материалами во Львов, где такие объекты уже есть. По ее мнению, подобный торговый центр мог бы быть возведен на окраине города.
Скромная логистика
Как сообщила Татьяна Ричина, современных складских помещений, популярных в Киеве, Виннице, Одессе, Львове, в Ужгороде также нет. Существует несколько крупных складских комплексов, наспех приспособленных в помещениях бывших промышленных предприятий. Их арендаторами выступают оптовые фирмы. По результатам прошлого года стоимость аренды складских помещений составила от $2 до $3 за 1 м2. Спрос и предложение на аренду складов небольшой, если ктото и спрашивает, то совсем скромные площади – около 100-200 м2.
По мнению Юрия Реметы, коммерческого директора фирмы «Закарпатбудкомплектация», предпринимателям гораздо выгоднее самим возвести склады под собственные нужды, чем арендовать чужие помещения.
Вряд ли в ближайшее время в Ужгороде появятся современные логистические центры. Возможно потому, что город является конечным областным центром Украины, и в таких складах пока нет необходимости. Не благоприятствует появлению современных логических центров и слабое развитие промышленности. Как считает Юрий Дякун, спрос на складские помещения значительно возрастет с расширением транспортной инфраструктуры области. Нынешняя транспортная артерия КиевЧоп не решила проблемы транспортных потоков.
Рекреационный бизнес
Для социальноэкономического развития Закарпатья очень важна туристическо¬рекреационная отрасль. По сравнению с прошлым годом объем предоставленных услуг увеличился на 18,6 млн грн и теперь составляет 134,5 млн грн. Вдвое выросла также сумма средств, которые направляются на реконструкцию материальнотехнической базы. Ныне она превышает 64 млн грн.
Перспективы края, прежде всего, использования его рекреационных богатств, нашли свое место в государственной программе. Соответствующий документ был разработан еще в 2002 г. Несмотря на декларативность многих положений, отсутствие финансирования из госбюджета, она стала неплохим ориентиром для различных инвесторов. Более детально место отрасли в социальноэкономическом развитии края определено в областной прог¬рамме, разработанной на 2004-2010 гг. По словам Эрнста Нусера, начальника Главного управления по вопросам европейской интеграции, внешнеэкономических связей и туризма, на ближайшие годы приоритетным для области стало формирование туристическо¬рекреационной и гостиничной инфраструктуры, возведение новых современных комплексов. На 2007 г. запланировано создание туристических информационных центров по всей области, участие на европейских выставках.
Свои услуги отдыхающим предоставляют 298 санаторнокурортных, туристическо-рекреационных и гостиничных объектов. Из них 37 санаториев и санаториев¬профилакториев, 137 туристических баз и баз отдыха, 124 гостиничных учреждения. Но их возможностей недостаточно.
Большое внимание в программе уделено развитию инфраструктуры туризма, особенно зимним видам отдыха, зеленому туризму. Для улучшения обслуживания туристов решено начать формирование сети малых частных гостиниц и развитие инфраструктуры обслуживания. В 2006 г., по сравнению с 2001 г., количество туристически-рекреационных учреждений в области возросло на 53 объекта, еще 34 находятся в стадии строительства. Среди новостроек – санаторный корпус на 200 мест в с. Солотвино Свалявского района, четыре мини-отеля на горной долине Драгобрат Раховского района, гостинично-рекреационные комплексы «Камелот» и «Круиз». Близ Ужгорода – это рекреационный комплекс «Карпаты» в с. Шаяни Хустского района, база «У Тараса».
Рекреационные богатства края позволяют развивать самые различные направления отрасли. Особое внимание к находящимся в стадии проектирования комплексам «Боржавские полонины» и «Полонина Руна» в Перечинском районе. По словам Олега Боярина, представителя инвестора, главы правления украинской компании «Атол Холдинг», общая площадь комплекса «Полонина Руна» – около 60 тыс. га, самая длинная горнолыжная трасса составит 8 км. В перспективе здесь планируется построить более 340 гостиниц, пансионатов, коттеджей почти на 18 тыс. 900 мест.
Продолжается развитие известного в Украине туристического комплекса «Драгобрат» (Раховский район). Всего на протяжении 2005-2010 гг. предусмотрено довести мощность горнолыжных комплексов Закарпатья до 12 тыс. человек. Большим успехом пользуется деловой или конференцтуризм. Уже сейчас в области существует ряд объектов, готовых принимать участников семинаров, конференций, «круглых столов», численностью от 30 до 200 и больше человек. Для этого создана соответствующая инфраструктура: сфера обслуживания, современные конференцзалы, помещения для отдыха и питания и т.д. На бизнес¬гостей также ориентированы лучшие ужгородские гостиницы. Как считает Эрнст Нусер, сегодня для привлечения туристов и отдыхающих важен не только туристическо¬рекреационный комплекс, но и то, что увидит турист во время путешествия. Поэтому большое внимание уделяется восстановлению архитектурных памятников, в частности Ужгородского и Мукачевского замков.
Уже в ближайшие два года на территории Боздоского парка планируется возвести крупнейший рекреационный комплекс «Водный мир», стоимость проекта – 25-30 млн евро. Всего же, по состоянию на начало года, в области зарегистрировано 5 инвестиционных проектов на общую сумму $17,6 млн. Земля – всему голова До недавнего времени землю под застройку в основном выделяли на конкурсных условиях. В 2006 г. были организованы несколько земельных аукционов, на которых из 8 лотов продали только 5. Недавно на аукцион были предложены 2 га коммунальной земли под застройку по цене 2 млн грн. И опять по какимто причинам он не состоялся.
Сегодня в центральной части горо¬ да сотка земли потянет на $20-30 тыс., например, совсем недавно в центре города 1,4 сотки земли были проданы по цене $130 тыс. (впрочем, ее там практически не осталось), на окраине – не менее $5-7 тыс. Так, строители обращают свое внимание на близлежащие деревни Минай, Сторожница, где уже сейчас идет активная жилая застройка. Цена сотки здесь достигла $3-5 тыс.
Поэтому предприниматели обращают свои взоры на земли, расположенные на расстоянии 15-20 км от города, в результате цена на них также быстро растет. Еще год тому назад в этих границах сельский дом с земельным участком можно было приобрести всего за $10 тыс., теперь этот объект меньше чем за $30-40 тыс. уже не купишь.
